Kreditwürdigkeit bei Baufinanzierungen

Kreditwürdigkeit bei Baufinanzierungen – Erhalte ich ein Darlehen für meinen Traum?

Vor der Vergabe von Darlehensmitteln für Ihre Traumimmobilie steht die Kreditwürdigkeitsprüfung an. Wie die Banken die Kreditwürdigkeit bei Baufinanzierungen prüft und wie Sie böse Fehler vermeiden, zeigen wir Ihnen hier.

Inhaltsverzeichnis

Kreditwürdigkeit – Was ist das?

Die Bonität setzt sich aus dem Punkt „Kreditfähigkeit“ und dem Punkt „Kreditwürdigkeit“ zusammen.

Unter der Kreditfähigkeit versteht man die gesetzlich definierte Fähigkeit, Kreditverträge rechtswirksam abschließen zu können. Kreditfähig sind…

… natürliche Personen,

  • wenn sie unbeschränkt geschäftsfähig sind
  • wenn sie nicht unter Betreuung stehen
  • wenn kein Einwilligungsvorbehalt in finanziellen Angelegenheiten angeordnet ist

… juristische Personen (z. B. GmbH, AG),

  • wenn sie ein Organ (z. B. Geschäftsführer, Vorstand, Prokurist) sie rechtswirksam vertreten darf.

… nichtrechtsfähige Personengemeinschaften (z. B. GbR, Erbengemeinschaft)

  • wenn die Zustimmung aller Beteiligten und
  • die Verpflichtung aller als Gesamtschuldner im Kreditvertrag vorliegt
Kreditwürdigkeit bei Baufinanzierungen

Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung, die für die Kreditinstitute vom Gesetzgeber (§18a KWG) zwingend vorgeschrieben ist, prüft die Bank ob Sie sowohl persönlich als auch wirtschaftlich fähig sind, die an Sie verliehenen Darlehensmittel wieder ordnungsgemäß an die Bank zurückzuzahlen. Dies hat eine doppelte Schutzfunktion: Zum einen schützt sich die Bank vor Zahlungsausfällen. Aber aus Verbrauchersicht ist die zweite Schutzfunktion noch wichtiger: Die Bonitätsprüfung soll Sie vor einer Überschuldung schützen und Sie davor bewahren, dass Ihr Traum zum Albtraum wird.

Eine bessere Bonität steigert Ihre Chancen, eine Baufinanzierung zu erhalten. Mit einer besseren Bonität erhalten Sie auch bessere Konditionen als jemand mit einer schlechteren Kreditwürdigkeit, da Banken ihr statistisches Ausfallrisiko mit einem Risikoaufschlag in den Zinssatz einpreisen.

Kreditwürdigkeit – Welche Punkte sind wichtig und werden betrachtet?

Die Bank holt sich verschiedenste Informationen sowohl von Ihnen als auch aus externen Quellen (z. B. von der Schufa), um eine qualifizierte Bonitätsprüfung durchführen zu können. Welche Kriterien Ihre Kreditwürdigkeit beeinflussen, stellen wir Ihnen hier einmal vor:

Einkommen
Sie müssen der Bank Ihre Einkommenssituation durch aussagekräftige und aktuelle Unterlagen offenlegen, um darlegen zu können, dass Sie Ihre Baufinanzierung auch bedienen können. Zu den Unterlagen gehören Ihre Gehaltsabrechnungen, Rentenbescheide oder auch Nachweise über Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen.
Von Ihrem Haushaltsnettoeinkommen wird die Bank maximal 35 Prozent als monatliche Höchstrate ansetzen. Gemäß der Verbraucherkreditlinie muss der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit ein ausreichendes Einkommen erwirtschaften, dass die ordnungsgemäße Bedienung der Darlehensraten sicherstellt. Das bedeutet, je geringer das monatliche Einkommen ist, umso schwerer wird es, eine passende Baufinanzierung zu erhalten und zu stemmen. Um das geringere Einkommen zu kompensieren, muss dann entweder mehr Eigenkapital eingebracht werden und/oder zusätzliche bzw. höhere Sicherheiten gestellt werden.
Vermögen und Eigenkapital
Wenn Sie bereits Vermögen z.B. in Sparverträgen, Wertpapierdepots oder weiteres Immobilienvermögen aufgebaut haben, wirkt sich dies auf Ihre Bonität sehr positiv aus. Zumal hieraus auch das für die Baufinanzierung notwendige Eigenkapital gestemmt werden kann.
Bei Baufinanzierungen ist das Eigenkapital, das Sie in Ihr Traumobjekt einbringen werden, ein äußerst wichtiger Finanzierungsbaustein. Umso mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbinden, so besser können die Ihnen angebotenen Konditionen ausfallen. Unsere Baufinanzierungsspezialisten helfen Ihnen bei der Finanzierungsplanung und –gestaltung den für Sie optimalen Eigenkapitaleinsatz zu ermitteln und zu berücksichtigen.
Banken berücksichtigen nicht nur Geldmittel als Eigenkapitalseinsatz sondern auch Eigenleistungen – die sogenannte Muskelhypothek – als Eigenkapitalersatz. Bei der Bewertung Ihrer Eigenleistungen aus der Sicht der Banken helfen Ihnen unsere Spezialisten sehr gern weiter.
Alter
Grundsätzlich können nur Volljährige einen Darlehensvertrag eingehen. Sobald Ihr Eintritt in das Rentenalter immer näher rückt, wird es auf Grund der Einkommensbetrachtung nach dem Renteneintritt schwieriger. Da ältere Darlehensnehmer gegenüber jüngeren oftmals aber in der Zeit vor dem Renteneintritt ein höheres Einkommen aufweisen und auch länger die Möglichkeit hatten, Vermögen aufzubauen, ist auch eine Finanzierung für Best Ager darzustellen. So können Sie selbst mit über 50 noch Ihren Traum vom eigenen Heim erfüllen.
Familienstand und Kinder
Wenn Sie verheiratet sind bzw. in einer eingetragenen Partnerschaft leben, stehen die Chancen schon mal sehr gut, da Sie in einer gefestigten Familienstruktur leben und oftmals stehen Ihnen dann auch zwei Einkommen zur Bestreitung des Lebensunterhaltes und somit auch zur Bedienung von Darlehensraten zur Verfügung.
Aber auch wenn Sie Single sind, steht Ihnen der Traum von einer eigenen Immobilie offen, wenn Sie über ein gutes Einkommen verfügen und die Schufa-Auskunft ebenfalls einwandfrei ausfällt.
Wenn Sie Kinder haben, haben diese ebenfalls Einfluss auf Ihre Bonität. Zum einen erhöhen sich die Lebenshaltungskosten bzw. die Haushaltsausgaben und somit verringert sich der freiverfügbare Betrag, der in die Baufinanzierung monatlich gesteckt werden kann. Beim Kindergeld haben Sie die Chance, dass es in die Haushaltsrechnung positiv als Einkommensbaustein angerechnet werden kann. Die Voraussetzung hierfür ist, dass Ihre Kinder relativ jung sind und somit das Kindergeld noch längerfristig an Ihnen Sie gezahlt wird. Hier sind die Regelung nun von Bank zu Bank äußerst unterschiedlich.
Beschäftigungsart
Bei der Prüfung Ihrer Bonität, wird auch die Beschäftigungsart und die Beschäftigungsdauer betrachtet und bewertet.
Wenn Sie als Angestellter im öffentlichen Dienst oder als Beamter tätig sind, möchte ich Ihnen gratulieren… Sie haben sehr gute Chancen aufgrund Ihres sicheren Beschäftigungsverhältnisses eine günstige Baufinanzierung zu bekommen.
Auch Angestellte in privatwirtschaflichen Unternehmen haben sehr gute Chancen auf eine gute Baufinanzierung. Bei Arbeitern hängt es von der Höhe des Lohns und der einzelnen Lohnbestandteile und Zulagen ab, wie hoch Ihre Chance auf eine Baufinanzierung ist und ob Sie eventuell zusätzliche Sicherheiten stellen müssen. Bei der Beurteilung stehen Ihnen unsere Baufinanzierungspezialisten gerne zu Seite.
Selbst wenn Sie selbständig sind oder als Freiberufler tätig sind, brauchen Sie Ihren Traum vom eigenen Heim nicht abschreiben. Da Sie oft ein unregelmäßiges Einkommen haben, benötigt die Bank meistens Einkommensnachweise der letzten drei Jahre, z. B. Gewinn- und Verlustrechnungen, Bilanzen, Einkommensteuererklärungen. Unsere Baufinanzierungspezialisten werten Ihre Einkommensunterlagen aus und überprüfen für Sie, wie Sie Ihren Traum vom Eigentum auch als Selbständiger verwirklichen können.
Das Finanzierungsobjekt
Bei der Betrachtung Ihrer Traumimmobilie möchte die Bank sicherstellen, dass diese selbst im Fall einer Verwertung genug wert ist, dass aus dem Verkaufserlös im Notfall auch die Darlehensmittel wieder zurückgeführt werden können. Hierzu nimmt die Bank eine Wertermittlung Ihrer Immobilie vor bzw. lässt diese vor der Darlehenszusage durch einen unabhängigen Gutachter besichtigen und bewerten.
Hierbei werden vor allen der aktuell Zustand, die Art und Größe des Objektes, das Alter, die Ausstattung und die Lage berücksichtigt. Aufgrund dieser Daten wird ein Verkehrswert – also der Wert, den die Immobilie unter üblichen Bedingungen am Markt erzielt – ermittelt. Daraus berechnet die Bank den Beleihungswert der Immobilie. Dieser stellt aus der Sicht der Banken einen Wert dar, der die langanhaltende und nachhaltige Wertermittlung Ihrer Traumimmobilie berücksichtigt. Hierzu sind die Kreditinstitute vom Gesetzgeber her verpflichtet. Der Verkehrswert ist die Obergrenze für den zu ermittelnden Beleihungswert. Oftmals berücksichtigen die Banken einen Sicherheitsabschlag, so dass der Beleihungswert zehn bis fünfzehn Prozent unter dem vorher ermittelten Verkehrswert liegt.
Zusatzsicherheiten
Neben der zu finanzierenden Immobilie als Sicherheit, können Zusatzsicherheiten Ihre Chancen auf eine Baufinanzierung erhöhen. Als Zusatzsicherheiten können u. a. weitere unbelastete Immobilien, Wertpapierdepots oder Kapitallebensversicherungen dienen.
Schufa-Auskunft
Zusätzlich zu den oben genannten Punkten beziehen Kreditinstitute Informationen aus Auskunfteien wie die Schufa oder Creditreform in die Bonitätsprüfung mit ein. Hier werden vor allem Daten zu Ihrem Zahlungsverhalten gesammelt und aufbereitet. Es geht den Banken hierbei vor allem darum, ob Sie Ihre Verträge immer ordnungsgemäß und pünktlich erfüllt und die daraus resultierenden Rechnungen beglichen haben. Darüber hinaus erhalten die Banken Informationen, ob Sie weitere Kredite und/oder Konten bei anderen Banken haben. Diese Auskunfteien fassen all diese Daten zusammen und ermitteln daraus einen Score, der Ihre Kreditwürdigkeit repräsentieren soll und voraussagen soll, ob Sie wirtschaftlich in der Lage sind, Kredite zurückzuführen.

Bonitätsprüfung – Welche Unterlagen benötigen Banken hierfür?

Um Ihre Bonität überprüfen zu können, benötigen Banken eine Vielzahl an Dokumenten, wobei es auch hier je nach Bank zu Unterschieden kommen kann. Grundsätzlich lassen sich Banken für die Prüfung Ihrer Kreditfähigkeit und –würdigkeit die folgenden Unterlagen vorlegen:

  • Ihr Personalausweis oder Reisepass in Verbindung mit einer aktuellen Meldebestätigung
  • Einkommensnachweise der letzten drei Monate
  • Eine Selbstauskunft
  • Eine Vermögensaufstellung mit Kontonachweisen
  • Nachweis über feste monatliche Ausgaben
  • Bei eventuell noch vorhandenen Krediten die Kreditverträge und Kontoauszüge

Diese Aufzählung ist nicht abschließend und kann von Bank zu Bank variieren. Auch hängt es von Ihrer persönlichen Situation ab, welchen Unterlagen noch benötigt werden. Unsere Baufinanzierungsspezialisten helfen Ihnen dabei, vor der Beantragung Ihrer Baufinanzierung die benötigten Unterlagen zusammenzutragen und diese vor der Einreichung aus der Bankensicht heraus zu überprüfen.

Kreditwürdigkeit – Hat diese Einfluss auf den Zinssatz?

Je besser die Bank Ihre Bonität einschätzt, um größer ist die Chance, dass Sie die gewünschte Baufinanzierung erhalten. Auch geht mit einer besseren Bonität grundsätzlich ein besserer Zinssatz einher, da sich Banken das statistische Kreditausfallrisiko durch Zinsaufschläge bezahlen lassen. Eine gute Bonität kann somit dafür sorgen, dass Sie über die Darlehenslaufzeit mehrere tausend Euro durch einen niedrigeren Zinssatz gegenüber Kunden mit einer schlechteren Bonität sparen.

Kreditwürdigkeit – Kann ich diese auch schon vor Beantragung einschätzen lassen?

Nachdem der Entschluss getroffen wurde, sich den Traum vom eigenen Heim zu erfüllen, geht es darum die eigene Bonität einzuschätzen. Bevor Sie nun gleich zu Ihrer Bank gehen, sollten Sie einen Kassensturz machen und eine Aufstellung all Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben – die sogenannte Haushaltsrechnung – vornehmen. Sie sollten sich auch eine Eigenauskunft von der Schufa anfordern. Dies ist einmal pro Kalenderjahr kostenfrei möglich.  Mit diesen Unterlagen empfehlen wir Ihnen, sich an einen unserer Baufinanzierungsspezialisten zu wenden. Wir helfen Ihnen dabei zu überprüfen, ob Ihre Bonität für eine Immobilienfinanzierung ausreicht und welche Bank zu Ihren Traum und Ihnen am besten passt.

Gerne begleiten wir Sie von der ersten Idee an Ihr eigenes Heim bis weit über den Einzug in Ihr neues Zuhause hinaus in allen Fragen rund um die Finanzierbarkeit, Darlehensgestaltung und Finanzierung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Vorschlag für Ihre Baufinanzierung bei uns an und Ihr Berater wird sich innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen melden.

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